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Las reformas que mejoran el inmueble son deducibles. No las de mantenimiento.
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Plusvalía municipal
El Ayuntamiento cobra este impuesto sobre el incremento de valor del suelo.
Para calcular la plusvalía necesitamos el valor catastral del suelo de tu vivienda. Lo encontrarás en el recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro (sede.catastro.gob.es).
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Solo el suelo, no el total. Suele ser el 30-50% del valor catastral total.
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Lo encontrarás en el último recibo del IBI. Estimaremos el 40% como porción del suelo.
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Preguntas frecuentes sobre impuestos en la venta de un piso en Valencia
¿Qué impuestos paga el vendedor al vender un piso en Valencia?
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El vendedor paga principalmente dos impuestos: el IRPF (sobre la ganancia patrimonial que obtenga) y la Plusvalía Municipal (IIVTNU, gestionada por el Ayuntamiento). Además, el vendedor asume los gastos de notaría de su parte y, si tiene hipoteca pendiente, el coste de cancelación registral.
¿Cómo se calcula el IRPF en la venta de un piso?
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La base imponible es la ganancia patrimonial: precio de venta menos gastos de venta, menos precio de compra, menos gastos de compra y reformas deducibles. Sobre esa ganancia se aplican los tipos del ahorro: 19% hasta 6.000€ · 21% de 6.001 a 50.000€ · 23% de 50.001 a 200.000€ · 26% a partir de 200.001€ (tasas 2024).
¿Cuándo estoy exento de pagar IRPF al vender mi piso?
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Hay dos supuestos principales de exención: (1) Mayores de 65 años que venden su vivienda habitual están totalmente exentos. (2) Reinversión en vivienda habitual: si destinas todo o parte del importe obtenido a comprar una nueva vivienda habitual en un plazo de 2 años (o si la compraste hasta 2 años antes de la venta), la ganancia queda exenta en la proporción reinvertida.
¿Qué es la Plusvalía Municipal y cómo se calcula?
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La Plusvalía Municipal (IIVTNU) es un impuesto local que grava el incremento de valor del suelo urbano desde que compraste hasta que vendes. Se puede calcular por dos métodos: el objetivo (valor catastral del suelo × coeficiente según años poseídos × tipo municipal) y el real (ganancia real sobre el suelo). Pagas el método que resulte más favorable para ti. Si vendes con pérdida de valor del suelo, puedes quedar exento desde la reforma de 2021.
¿Se puede negociar que el comprador pague la Plusvalía?
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La ley establece que la Plusvalía Municipal es un impuesto del vendedor. Sin embargo, en la práctica las partes pueden acordar en el contrato privado que sea el comprador quien la asuma económicamente. En cualquier caso, el responsable legal ante el Ayuntamiento siempre es el vendedor.
¿Puedo deducir las reformas que hice en el piso?
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Sí, pero solo las que mejoran o amplían el inmueble (instalación de nueva cocina, obras de ampliación, cambio de ventanas, etc.). Los gastos de mantenimiento o reparación (pintura, arreglo de una avería, etc.) no son deducibles. Es importante conservar las facturas.
¿Qué pasa si vendo con pérdidas?
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Si el precio de venta (menos gastos) es inferior al de compra (más gastos y reformas), tienes una pérdida patrimonial. No pagas IRPF y puedes compensar esa pérdida con otras ganancias patrimoniales o rendimientos del capital mobiliario del mismo año o de los cuatro años siguientes. Respecto a la Plusvalía, desde la sentencia del TC de 2021 puedes acreditar que no ha habido incremento de valor y quedar exento.